Цэны на «квадрат» нестабільныя
Цэны на нерухомасць у Мінску працягваюць заставацца на даволі нізкім узроўні. Сярэдняя цана «квадрата» ў сталіцы складае 1252 даляры. Без уліку лістападаўскага прасядання да $1138, апошні раз нерухомая маёмасць у сталіцы прадавалася так танна толькі ў сярэдзіне 2017 года. Тады кошт квадрата ў Мінску апускаўся да 1133 даляраў. Гэта была мінімальная цана «метра» ў Мінску пачынаючы з канца 2006 года.
Самыя высокія цэны на нерухомую маёмасць у Беларусі былі зафіксаваныя восенню 2007 года, калі «квадрат» у сталіцы перасягнуў мяжу дзве тысячы даляраў. На самым піку сярэдніяя цана метра ў Мінску складала $2011.
Сярэдняя цана за 1 м² у Мінску з 2006 па 2023 год. Графік і статыстыка: realt.by
Гледзячы на статыстыку, становіцца зразумела, наколькі нестабільныя цэны на нерухомую маёмасць у Беларусі. Гэта азначае, што, укладваючы грошы ў «бетон» на працягу апошніх 17 гадоў, іх можна было як значна прымножыць, так і страціць.
З-за нестабільнасці цэн на беларускім рынку экспертка BEROC Настасся Лузгіна лічыць, што куплю нерухомай маёмасці ў Беларусі складана разглядаць як спосаб захаваць і тым больш прымножыць свае зберажэнні.
«Калі чалавек цяпер задумваецца аб куплі кватэры з той мэтай, каб там жыць самому або, напрыклад, перасяліць дзяцей, то такое ўкладанне можа быць цалкам апраўданым. Калі сітуацыя ў краіне і рэгіёне не будзе мяняцца кардынальным чынам у горшы бок, то можна меркаваць, што цэны ў сярэднетэрміновай перспектыве захаваюцца на ранейшым узроўні альбо нават крыху падрастуць», — лічыць эканамістка.
«Гарызонт прагназавання абмяжоўваецца некалькімі месяцамі»
Аднак калі разглядаць нерухомую маёмасць як сродак для захавання або прымнажэння назапашванняў, то на гэты конт у эканаміста зусім іншае меркаванне.
«Цяпер гарызонт прагназавання абмяжоўваецца некалькімі месяцамі, а калі мы гаворым пра нерухомую маёмасць у плоскасці інвеставання, то гэта павінны быць гады.
Мы бачым, што 10 гадоў таму цана квадрата ў Мінску была каля 1500 даляраў. Гэта значыць, што калі чалавек уклаў грошы ў кватэру ў 2013 годзе з мэтай зберажэння або назапашвання, то пры яе продажы сёння ён атрымае адмоўны вынік», — прыводзіць прыклад Лузгіна.
Паводле яе слоў, падобныя сітуацыі з цэнамі на нерухомую маёмасць характэрныя не толькі для Беларусі, але і для іншых краін з нестабільнай эканомікай, якія развіваюцца. У нашым жа выпадку дадаецца рызыка, звязаная з палітычнай сітуацыяй як унутры краіны, так і ў рэгіёне ў цэлым. Асноўнай рызыкай на бягучы момант, зразумела, з'яўляецца суседства з краінамі, якія ваююць, і сам факт датычнасці Беларусі да гэтай вайны.
Нельга забывацца пра інфляцыю
«У еўрапейскіх краінах нерухомая маёмасць патроху перманентна дадае ў цане. Цяпер гэты працэс паскорыўся праз інфляцыю і вялікі наплыў мігрантаў з Украіны і Беларусі», — кажа Лузгіна.
Гаворачы пра цэны на жыллё, эканамістка звяртае ўвагу, што нельга забываць і пра сусветны ўзровень інфляцыі.
«Калі ўявіць, што за 10 гадоў кошт нерухомай маёмасці ў валютным эквіваленце не змяніўся, то гэта яшчэ не азначае, што вы нічога не страцілі. Так як той жа даляр за гэты перыяд абясцэніўся, то цяпер вы зможаце дазволіць сабе набыць на тую ж суму значна менш, чым 10—15 гадоў таму.
Калі ўзяць спрошчаную схему, то для таго, каб нічога не губляць пры продажы нерухомай маёмасці, яна павінна расці ў цане як мінімум на ўзровень інфляцыі плюс выдаткі на бягучае абслугоўванне», — тлумачыць Лузгіна.
«Цэны не могуць падаць вечна, але перспектыў інвеставаць у жыллё не прадбачыцца»
Экспертка лічыць, што калі палітычная і эканамічная сітуацыя ў краіне не будуць пагаршацца, то абвалу цэн на нерухомую маёмасць, як гэта можна назіраць ва Украіне, дзе за год вайны падзенне склала каля 30%, чакаць нам не варта.
«Цэны не могуць падаць вечна, у адваротным выпадку будзе зніжацца колькасць прапаноў на рынку, забудоўшчыкі скароцяць тэмпы будаўніцтва, што спыніць падзенне, бо наўрад ці нехта стане прадаваць нерухомую маёмасць ніжэй за яе сабекошт.
У той жа час я не бачу перадумоў для таго, каб цэны пачалі расці так, каб можна было разглядаць гэты кірунак у якасці інвестыцый», — лічыць экспертка.
Акрамя таго, што цэны на нерухомую маёмасць у сталіцы працягваюць заставацца на ўзроўні 2016—2017 гадоў, у Мінску назіраецца іншая тэндэнцыя, якая кажа пра тое, што цэны наўрад ці пойдуць угару.
Паралельна з нізкімі цэнамі на жыллё ў Мінску працягвае расці колькасць прапаноў кватэр у арэнду. За месяц прапанова павялічылася на 2,2%, а за год — на 14,4%. Гэта прыводзіць да зніжэння арэндных ставак.
Статыстыка колькасці прапаноў кватэр у доўгатэрміновую арэнду. Крыніца: realt.by
«Цяпер рынак на баку арандатара, менавіта ён вырашае, якімі будуць cтаўкі. Рост прапаноў і падзенне арэндных ставак зніжаюць інвестыцыйную прывабнасць жылой сталічнай нерухомай маёмасці.
Калі ж у бягучых умовах проста ўкласці грошы ў нерухомую маёмасць без наступнай здачы ў арэнду, то такія інвестыцыі адназначна будуць стратнымі, а калі жыллё набываецца з прыцягненнем крэдытавання — тым больш», — адзначае Настасся Лузгіна.
Адным з важных фактараў, які будзе ўплываць на кошт нерухомай маёмасці, яна называе высокі ўзровень эміграцыі.
«Эміграцыйны ўплыў будзе расцягнутым па часе»
Асабліва добра гэта заўважна па Мінску, насельніцтва якога ўпершыню за многія дзесяцігоддзі стала зніжацца ў 2021—2022 гадах.
«За апошнія гады Беларусь перажыла ўжо дзве хвалі эміграцыі. Самая масавая была звязаная з пачаткам вайны, калі з краіны масава сталі рэлакавацца IT-кампаніі разам з персаналам, таму мы назіраем тэндэнцыю, калі кватэры ў рэгіёнах за год злёгку падаражэлі, а ў Мінску — не».
Адзначаецца, што ўплыў масавай эміграцыі з краіны будзе доўгім па часе.
«Людзі, якія з'ехалі жыць за мяжу ў большасці выпадкаў не выстаўляюць на продаж нерухомую маёмасць у Беларусі, пакуль яны не ўладкуюцца на новым месцы. Гэта зацяжны працэс, які кажа пра тое, што большая частка тых, хто з'ехаў, яшчэ не выставіла на продаж сваё фыллё. Многія, напрыклад, спачатку спрабуюць здаць яе ў арэнду. Але ўсё роўна працэс паступова ідзе», — адзначае Лузгіна.
Словы эканамісткі ўскосна пацвярджае як статыстыка росту прапаноў жылля ў арэнду, так і той факт, што за мяжой прыкметна вырас попыт на куплю жылля з боку нашых грамадзян.
Так, напрыклад, за мінулы год, колькасць беларускіх грамадзян з нерухомай маёмасцю ў Літве вырасла амаль у два разы. Расце колькасць здзелак па набыцці нерухомай маёмасці беларусамі ў Польшчы. Таксама па выніках мінулага года беларусы занялі 13-е месца сярод замежнікаў, якія набываюць нерухомую маёмасць на Кіпры.
«Мінулы год паказаў, што ўсё вельмі хутка можа змяніцца»
Што тычыцца камерцыйнай нерухомай маёмасці, то, па словах эканамісткі, сітуацыя там больш складаная, чым на рынку жылля.
«Да 2022 года інвеставанне ў камерцыйную нерухомую маёмасць было выгадным, але мінулы год паказаў, што ўсё вельмі хутка можа змяніцца. Масавая рэлакацыя IT-кампаній прывяла да значнага зніжэння попыту на офісныя памяшканні. Арэндадаўцы былі вымушаныя знізіць цану з 12—20 еўра за квадрат да 9—10 еўра».
Аднак Лузгіна адзначае, што бягучы год павінен быць больш паспяховым для арэндадаўцаў, чым мінулы.
«З-за значнага зніжэння ставак офіснымі плошчамі цяпер сталі цікавіцца тыя, хто раней не мог сабе іх дазволіць, з'яўляецца цікавасць да арэнды з боку дзяржавы. Але пра рост прывабнасці такой нерухомасці з пункту гледжання інвеставання гаворкі не ідзе, бо для прыкметнага росту ставак па арэндзе неабходны прыток бізнэсу ў краіну».
Куды ў такім выпадку ўкласці грошы?
Найменш рызыкоўным спосабам захавання назапашванняў у бягучай сітуацыі эканамістка называе банкаўскія ўклады.
«Дзяржава гарантуе поўнае вяртанне ўкладаў, хоць пэўная рызыка тут таксама прысутнічае. Могуць быць сітуацыі, як гэта было, напрыклад, у сакавіку 2022 года, што зняць грошы з рахунку адразу не атрымаецца. Да гэтага часу некаторыя банкі захоўваюць абмежаванні.
З іншага боку, калі мы гаворым пра ўкладанне сродкаў у нерухомую маёмасць з мэтай інвеставання, то мы павінны разумець, што гэта нізкаліквідны актыў. Хутка прадаць яго па рынкавай цане не проста, а калі нехта захоча тэрмінова пазбавіцца ад нерухомай маёмасці, каб атрымаць грошы, то прыйдзецца рабіць вялікі дысконт. У такім выпадку ніякай гаворкі пра ўдалае зберажэнне сродкаў, а тым больш пра іх памнажэнне ісці не можа», — падкрэслівае Настасся Лузгіна.
Захоўваць вялікія сумы грошай у трохлітровым слоіку яна таксама не лічыць правільнымі рашэннем, хоць такі метад дазваляе скарыстацца грашыма ў любы момант.
«Рызыка таго, што грошы скрадуць, невялікая, але калі яны проста будуць ляжаць у вас дома, то вашы назапашванні будуць пастаянна абясцэньвацца з-за інфляцыі», — звяртае ўвагу экспертка.
Адносна выгаднымі эканамістка лічыць доўгатэрміновыя рублёвыя дэпазіты з тэрмінам большым за год. Калі казаць пра валютныя ўклады, то стаўкі па іх не перакрываюць бягучага ўзроўню інфляцыі ў ЗША ці Еўразоне.
Якая ёсць альтэрнатыва?
Як варыянт можна разглядаць інвеставанне ў каштоўныя паперы. Стаўкі па такіх здзелках вышэйшыя, але і рызыка незвароту сродкаў таксама больш высокая.
Зыходзячы са сказанага вышэй, па-ранейшаму аптымальны варыянт кіравання асабістымі накапленнямі — гэта размеркаванне ўкладанняў у такія фінансавыя інструменты з разумнай ступенню рызыкі, як каштоўныя паперы (у тым ліку замежныя праз давернае кіраванне), адкрыццё дэпазітаў і асабістыя зберажэнні.
«Наша Нiва» — крыніца якаснай інфармацыі і бастыён беларушчыны
ПАДТРЫМАЦЬ «НН»Чытайце таксама:
Самыя дарагія кватэры Мінска істотна праселі ў цане. Вось як выглядаюць варыянты за мільён даляраў і больш
